Sebbene la gran parte delle assemblee si tenga in presenza, l’era digitale accelerata dalla pandemia ha influenzato anche il mondo condominiale. Numerosi amministratori e condomini si sono adattati agli incontri virtuali, e alcuni esperti persistono nell’usare questa metodologia.

La forma di assemblea tramite video (conosciuta anche come assemblea telematica) è stata formalizzata nel 2020 attraverso la Legge 126 del 13.10.2020 e la Legge 159 del 27.11.2020. Le modifiche sono state apportate all’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice Civile, di cui presento il contenuto attuale dei paragrafi 3 e 5.

L’amministratore deve adoperare l’approccio digitale in modo sagace e pragmatico, adattando le modalità a seconda del contesto specifico di ogni condominio. In fondo, gli amministratori conoscono bene i loro clienti e sanno quali strategie adottare in base alle diverse situazioni.

Problematiche legali

La natura del difetto che potrebbe emergere da un’assemblea organizzata in maniera telematica senza il necessario consenso è cruciale.

Credo che eventuali irregolarità legate all’organizzazione e alla conduzione dell’assemblea in videoconferenza rientrino tra le irregolarità annullabili secondo la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005. A questo proposito, è bene sottolineare che la mancata convocazione di un condomino rientra tra queste irregolarità. Quindi, se un proprietario non viene invitato e non presenta reclamo entro trenta giorni dalla ricezione del verbale, qualsiasi irregolarità relativa a questa omissione viene considerata risolta.

Il paragrafo 6 dell’art. 66 delle disposizioni attuative stabilisce che il verbale deve essere inviato seguendo le stesse procedure della convocazione (es: posta raccomandata, email certificata, fax o consegna diretta). Questo dettaglio è fondamentale, poiché il condominio ha la responsabilità di dimostrare la data esatta di ricezione del verbale e, quindi, l’inizio del periodo per eventuali contestazioni.

Si suggerisce dunque di rispettare scrupolosamente le direttive legali, inviando il verbale tramite posta raccomandata o email certificata a tutti i condomini, inclusi coloro che hanno partecipato all’assemblea. Personalmente, trovo queste due modalità le più affidabili e pratiche rispetto all’uso del fax o alla consegna personale.

Accordo preliminare e regole condominiali

Un’assemblea digitale può essere organizzata solo in due circostanze: a) se si è ottenuto un accordo preliminare dalla maggioranza dei condomini; b) se il regolamento condominiale consente questo tipo di convocazione.

Accordo preliminare

Secondo il Codice civile, è possibile convocare un’assemblea tramite videoconferenza solo se l’amministratore ha avuto un accordo preliminare dalla maggioranza dei condomini, come suggerito dalle prime analisi giuridiche al riguardo.

Luogo di svolgimento dell’assemblea

Le normative complementari del Codice impongono di specificare il luogo dell’assemblea nell’invito di convocazione; tale posto deve essere facilmente accessibile per tutti i presenti e deve assicurare lo svolgimento appropriato del meeting.

La rinnovata versione dell’art. 66 delle norme integrative del Codice Civile autorizza l’assemblea a tenersi anche in uno spazio “digitale”, ovvero la piattaforma di videoconferenza scelta. Per assicurare il soddisfacimento dei criteri sopra menzionati, gli strumenti adottati dall’amministratore devono:

  1. assicurare l’ingresso e un’adeguata fruibilità;
  2. monitorare la presenza e connessione di tutti i partecipanti;
  3. offrire ai partecipanti privi di connessione web la chance di unirsi all’incontro via audio chiamando un numero locale.

Alcuni esperti sostengono che dovrebbe sempre essere garantita l’opzione di partecipare fisicamente all’assemblea

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