Nuove regole per gli affitti brevi: ecco cosa sapere

Il nostro codice civile, nell’art. 1571, descrive la locazione come l’accordo attraverso il quale una delle parti si impegna a fornire all’altra l’uso di un bene, mobile o immobile, in cambio di una somma concordata per un periodo stabilito.

Quando l’accordo riguarda un bene immobile per scopi residenziali, messo a disposizione da un soggetto (chiamato locatore) a un altro (chiamato inquilino), la legge n. 431/1998 stabilisce normalmente un periodo minimo di quattro anni, prorogabile di altri quattro anni al suo termine.

Sebbene le parti possano accordarsi per un periodo più lungo, esistono situazioni in cui è permesso stabilire un periodo più breve rispetto ai quattro anni.

Questo avviene, per esempio, nei contratti di locazione residenziale temporanea. In questi casi, il locatore concede all’inquilino l’uso dell’immobile per un breve lasso di tempo, a causa di necessità momentanee chiaramente specificate (ad esempio, per ragioni di studio o lavoro), in cambio di un compenso.

La durata di questi contratti varia da un minimo di 30 giorni fino a un massimo di 18 mesi. I contratti residenziali per studenti sono un esempio di contratti temporanei.

Negli ultimi tempi, si è osservato un crescente interesse verso un tipo di affitto immobiliare residenziale di breve termine, conosciuto come “affitto di breve durata” o destinato a finalità turistiche, che in realtà è una specializzazione della locazione temporanea.

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È vantaggioso l’affitto breve?

Questo tipo di accordo ha guadagnato popolarità e diffusione soprattutto grazie al web e alle piattaforme online che facilitano la connessione tra chi offre e chi cerca un alloggio in modo efficiente e immediato. Da una parte, gli affitti di breve termine offrono l’opportunità di compensare alcune spese di proprietà mettendo a disposizione l’immobile per periodi limitati; dall’altra, offrono ai viaggiatori una soluzione spesso più economica rispetto al soggiorno in un hotel.

Affitti di breve termine: cosa stabilisce la normativa? 

Inizialmente, la normativa sugli affitti di breve termine era regolamentata a livello regionale. Successivamente, il legislatore ha fornito specifiche regole fiscali con il D.L. 50/2017. L’articolo 4 di questo decreto qualifica l’affitto breve come un contratto relativo a proprietà immobiliari destinate a residenza, posizionate in Italia, con una durata massima di 30 giorni.

Per aderire a questo nuovo quadro normativo, questi contratti devono essere stipulati da individui, non nell’ambito di attività imprenditoriali, sia direttamente che tramite intermediari nel settore immobiliare o entità che gestiscono piattaforme online, facilitando la connessione tra chi ricerca e chi offre immobili in affitto.

È fondamentale che il contratto non sia redatto nell’ambito di un’attività commerciale da entrambe le parti coinvolte. Di conseguenza, sono esclusi da questa regolamentazione gli affitti di breve durata stipulati dal conduttore per scopi commerciali (ad es., alloggi destinati ai propri dipendenti), anche se l’attività non è condotta regolarmente.

Inoltre, le norme sugli affitti brevi si estendono anche alle sotto-locazioni e ai contratti stipulati dal comodante per il godimento della proprietà da parte di terze persone, come anche alla locazione di singole camere all’interno di un’abitazione.

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Proprietà immobiliari 

L’affitto deve riguardare proprietà immobiliari posizionate in Italia e classificate nelle categorie catastali da A1 ad A11 (con l’eccezione di A10 – spazi adibiti a uffici o studi privati) destinate a residenza e i relativi accessori (come garage, posti auto, cantine, soffitte e simili).

Quindi, sono escluse le proprietà che, sebbene possano effettivamente essere utilizzate come residenze, sono registrate in una categoria catastale differente.

Servizi compresi e non compresi

Le nuove disposizioni riguardano anche i contratti che includono servizi aggiuntivi, come ad esempio la fornitura di lenzuola, la pulizia delle stanze o l’accesso a servizi come il telefono o il wi-fi.

Tuttavia, non sono inclusi i contratti in cui il locatore, oltre a offrire l’immobile, fornisce servizi extra, come la colazione, la fornitura di cibo e bevande, l’offerta di auto in affitto, guide turistiche o interpreti. In tali scenari, infatti, questi accordi sono considerati, da un punto di vista fiscale, come operazioni imprenditoriali, anche se condotte sporadicamente.

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Tassazione fissa sugli affitti di breve durata

La normativa aggiornata ha introdotto la possibilità di applicare la “cedolare secca sugli affitti” ai redditi provenienti da contratti di locazione di breve termine, a condizione che non durino più di 30 giorni e che siano stati stipulati dopo il 1° giugno 2017 (come previsto dall’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011).

Così, il proprietario dell’immobile (o chi ne detiene in sublocazione o in comodato) che opta per il regime della cedolare secca può tassare il reddito derivante dall’affitto con una percentuale fissa del 21%, sostituendo così l’Irpef, gli eventuali incrementi correlati e, nel caso in cui il contratto venga registrato, le tasse di registro e di bollo.

Queste modifiche sono valide sia quando i contratti sono formalizzati direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e gli inquilini, sia quando intervengono intermediari nel processo di stipulazione o nel pagamento dei canoni.

Agenti immobiliari e obblighi correlati

Se un agente immobiliare partecipa alla firma del contratto di affitto, il decreto n. 50/2017 stabilisce specifici obblighi, principalmente legati all’informazione, ogni volta che l’agente è coinvolto in un affitto breve come descritto.

In particolare, questi agenti sono tenuti a fornire all’Agenzia delle Entrate i dettagli dei contratti di locazione di breve termine sottoscritti dopo il 1° giugno 2017 attraverso la loro mediazione. Inoltre, se partecipano al processo di pagamento o ricevono pagamenti, devono trattenere una quota, equivalente al 21% dell’affitto, per poi versarla utilizzando il modulo F24, associandolo al codice fiscale “1919”.

La responsabilità di comunicare queste informazioni e di trattenere la quota è dell’agente al quale il locatore ha affidato l’incarico. Questa responsabilità persiste anche se l’agente principale si affida a sotto-agenti.

Le specifiche procedure con cui questi agenti devono rispettare gli obblighi di comunicazione, conservazione dei dettagli e versamento, nonché di certificare e dichiarare le trattenute effettuate, sono state delineate in un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017.

Invio delle informazioni

Specificatamente, le informazioni relative agli affitti di breve durata devono essere inviate entro il 30 giugno dell’anno che segue la firma del contratto. Questo obbligo si applica sia agli intermediari immobiliari sia a chi gestisce piattaforme online che connettono persone alla ricerca di una proprietà con chi ha immobili disponibili per l’affitto.

In caso di mancata comunicazione, o se la comunicazione risulta essere incompleta o non veritiera, è prevista una penalità, come specificato nell’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo n. 471/1997: la multa varia da 250 a 2.000 euro.

Questa multa si riduce della metà se le informazioni vengono inviate entro 15 giorni dalla scadenza prevista, o se entro lo stesso periodo vengono corrette le informazioni precedentemente inviate in modo errato. Tuttavia, non ci saranno penalità in caso di errori o omissioni nei dati inviati se l’errore è stato causato dal locatore stesso.

Metodo di Invio delle Informazioni

Gli enti che risiedono in Italia devono inviare le informazioni attraverso il sistema Entratel/Fisconline, direttamente o attraverso intermediari specializzati. Per inserire e inviare i dati, essi devono utilizzare programmi informatici forniti gratuitamente dall’Agenzia delle entrate.

Gli enti non residenti che possiedono un’entità operativa stabile in Italia dovranno inviare i dati attraverso questa entità, utilizzando sempre il sistema Entratel/Fisconline. Se non possiedono un’entità operativa stabile in Italia, dovranno affidarsi a un rappresentante fiscale. Quest’ultimo, se necessario, si occuperà anche di ottenere un codice fiscale per gli enti che rappresenta, nel caso in cui ne siano privi.

Affitti Turistici e il Codice CIR

Diverse regioni italiane, tra cui la Lombardia, hanno introdotto nuove procedure amministrative per chi affitta immobili a scopo turistico. In Lombardia, è stato creato il Codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento), da menzionare negli annunci per la promozione di alloggi vacanza e locazioni turistiche.

L’obiettivo principale del Codice CIR è semplificare i processi di controllo da parte delle autorità. Pertanto, ogni annuncio o promozione di un alloggio destinato all’affitto turistico, indipendentemente dal mezzo di comunicazione utilizzato, deve riportare il Codice CIR specifico per quell’unità.

Il “Decreto Crescita” (D.L. 34/2019) ha ulteriormente affrontato l’argomento introducendo una banca dati per gli alloggi turistici e le locazioni brevi. Questi alloggi avranno un codice unico alfanumerico, da utilizzare in ogni comunicazione promozionale.

Il Ministro del Turismo, nel settembre 2021, ha dettato regole specifiche per questa banca dati. Se una regione o provincia autonoma, come Trento o Bolzano, non ha ancora un proprio Codice CIR, la banca dati fornirà un codice alfanumerico temporaneo. Tuttavia, se la regione o la provincia introduce in seguito un proprio codice, questo avrà la precedenza.

A partire dal 2022, la presenza del codice sarà obbligatoria. Tutti coloro che offrono alloggi turistici, intermediari e piattaforme online dovranno mostrare chiaramente questo codice in ogni annuncio o promozione rivolta ai clienti.

Interessati a questi temi? Scriveteci a info@interiorissimi.it 

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