Chi possiede un appartamento in classe energetica G ha sentito parlare della direttiva case green soprattutto in forma di minaccia: date ravvicinate, obblighi di ristrutturazione, immobili che da un giorno all’altro sarebbero diventati invendibili. Buona parte di quel racconto nasceva dalla proposta iniziale della Commissione europea, che nel 2021 prevedeva davvero soglie minime per ogni singolo edificio residenziale, classe E entro il 2030 e classe D entro il 2033. Quel meccanismo, nel testo definitivo, non c’è più. La Direttiva (UE) 2024/1275, entrata in vigore il 28 maggio 2024, ha preso un’altra strada, e capire quale sia serve a chi sta valutando dei lavori più di qualunque titolo allarmato letto in rete.
Il punto di partenza, per chi vive in un condominio costruito tra gli anni Sessanta e Ottanta, resta comunque scomodo. Gli attestati di prestazione energetica emessi in Italia finiscono da tempo, per una quota vicina alla metà, nelle due classi peggiori, e dietro quelle lettere ci sono muri senza isolamento, serramenti a vetro singolo, caldaie che hanno superato da un pezzo la vita utile prevista. La direttiva non obbliga il proprietario a intervenire entro una data. Obbliga lo Stato a far scendere i consumi dell’intero patrimonio residenziale, e prima o poi questo si traduce in scelte che arrivano fino al singolo appartamento.
Cosa prevede la direttiva case green per gli edifici residenziali esistenti
Per le abitazioni già costruite l’obiettivo è una riduzione del consumo medio di energia primaria del parco residenziale del 16% entro il 2030 e di una percentuale compresa tra il 20 e il 22% entro il 2035, sempre rispetto ai valori del 2020. Il dettaglio che interessa chi abita in classe G sta in una clausola meno citata: almeno il 55% di questa riduzione deve arrivare dal 43% degli edifici con le prestazioni peggiori. Tradotto: i piani nazionali dovranno concentrare risorse e incentivi proprio sulle case che oggi consumano di più, cioè su quelle che a una lettura frettolosa sembravano destinate a essere punite.
C’è poi il capitolo degli impianti. La direttiva fissa al 2040 l’orizzonte per l’uscita dalle caldaie a combustibili fossili e ha chiesto agli Stati di smettere di incentivare quelle alimentate soltanto a gas già dal 2025, indicazione che in Italia si è riflessa nell’esclusione di questi apparecchi dalle detrazioni. Per le nuove costruzioni lo standard diventa l’edificio a emissioni zero, dal 2028 per quelle pubbliche e dal 2030 per tutte le altre. Chi ristruttura un appartamento esistente non è vincolato a quel livello, però prodotti, progettisti e imprese si stanno già riorganizzando attorno a quelle regole, e i listini se ne accorgono.
Recepimento in Italia: scadenza mancata e nuovo decreto requisiti minimi
Gli Stati membri avevano tempo fino al 29 maggio 2026 per trasformare la direttiva in norme nazionali. L’Italia non ha rispettato la scadenza: il recepimento era rimasto fuori dalla legge di delegazione europea 2025 e il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici non è stato presentato nei tempi previsti. A settembre il Governo ha annunciato che la delega entrerà, con un emendamento, nel disegno di legge di delegazione europea 2026, il che sposta i decreti attuativi più avanti di qualche mese nella migliore delle ipotesi. Finché quel passaggio non si completa, per il proprietario privato non esiste alcun nuovo obbligo derivante dalla direttiva, e chi prospetta scadenze vincolanti per il singolo appartamento sta descrivendo una norma che ancora non c’è.
Qualcosa, nel frattempo, si è mosso lo stesso, e riguarda proprio la lettera stampata sull’attestato. Dal 3 giugno 2026 è in vigore il nuovo decreto sui requisiti minimi del ministero dell’Ambiente e della sicurezza energetica, che aggiorna le metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici. Un APE redatto dopo quella data può quindi restituire una classe diversa da quella di un attestato di qualche anno fa, anche se in casa non è stato spostato un mattone. Chi ha in mano un APE vecchio e sta per vendere, affittare o programmare dei lavori farebbe bene a tenerne conto prima di trarre conclusioni sul proprio immobile.
Ristrutturare un appartamento in classe G: interventi, priorità e costi
Per chi possiede un immobile energivoro, la domanda utile riguarda la convenienza di intervenire adesso, con regole ancora in via di definizione e incentivi ridimensionati rispetto alla stagione del Superbonus. La risposta dipende molto da dove si trova l’appartamento. In condominio, il salto di classe più consistente passa quasi sempre per lavori che il singolo non può decidere da solo: il cappotto termico, la sostituzione della centrale termica, l’isolamento della copertura. Dentro casa restano i serramenti, la termoregolazione, l’eventuale passaggio a una pompa di calore dove l’impianto lo consente, e gli impianti elettrici, che in molti appartamenti degli anni Settanta andrebbero rifatti comunque, energia o non energia.
L’errore più frequente è procedere a pezzi, cambiando le finestre un anno e la caldaia tre anni dopo, senza una diagnosi complessiva. Un appartamento con infissi nuovi e pareti non isolate può ritrovarsi con condensa e muffa agli angoli che prima non aveva, perché il punto più freddo della stanza si è semplicemente spostato. Conviene partire da un rilievo serio dello stato di fatto e da una sequenza ragionata dei lavori; chi vuole farsi un’idea di fasi, permessi e voci di spesa prima di convocare un tecnico può consultare la guida di CLM Design su come ristrutturare casa, utile soprattutto per distinguere le decisioni da prendere all’inizio da quelle che possono aspettare.
Le detrazioni fiscali per la ristrutturazione restano lo strumento principale, con aliquote più favorevoli per l’abitazione principale, ma la loro architettura potrebbe cambiare proprio quando il recepimento definirà le misure di sostegno legate al piano nazionale. Chi ha un cantiere già maturo difficilmente ha motivo di rimandarlo per inseguire regole che nessuno conosce. Chi invece è all’inizio può usare questi mesi per preparare il terreno: un APE aggiornato, un’assemblea condominiale che discuta almeno la fattibilità degli interventi sull’involucro, qualche preventivo davvero confrontabile, voce per voce.
Valore dell’immobile e mercato: quanto pesa già oggi la classe energetica
C’è infine un effetto che non aspetta alcun decreto. Il mercato ha cominciato a leggere la classe energetica come un indicatore di costi futuri, e chi confronta due appartamenti simili nello stesso quartiere mette sul piatto bollette, lavori da fare e la possibilità che le regole si irrigidiscano. Le banche guardano con attenzione crescente alla prestazione degli immobili dati in garanzia, e i mutui green a condizioni migliori per le case efficienti sono ormai un prodotto ordinario nei listini. Nessuno vieta di vendere o affittare un appartamento in classe G, e la direttiva non introduce divieti di questo tipo. Il prezzo, però, lo decide la trattativa, e in trattativa quella lettera è diventata un argomento che chi compra non manca di usare.
Per molti proprietari la variabile decisiva resterà il condominio: i tempi di un’assemblea, di un progetto sull’involucro e di una delibera di spesa si misurano in anni, e sono quelli, più delle scadenze fissate a Bruxelles, a stabilire quando un appartamento in classe G smetterà davvero di esserlo.
