Con le modifiche al Decreto Aiuti-ter il governo ha modificato il meccanismo regolatorio dei mutui al 100 % per under 36, scomparso dal mercato negli ultimi mesi a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Ma cosa sta cambiando esattamente? Facile.it ha fatto delle simulazioni e ha scoperto che con le nuove regole, almeno sulla carta, le banche possono tornare a pagare questo tipo di finanziamento e i giovani potrebbero accedere a tassi migliori e rate più basse di almeno 100 euro rispetto ai mutui attuali*, ma il tempo è pochissimo, tutto scadrà il 31 dicembre 2022.
La finestra temporale potrebbe essere troppo breve per avere un impatto significativo sul mercato; sebbene alcune banche stiano già valutando la possibilità di tornare a proporre questi prodotti, non è detto che tutte lo faranno e, in ogni caso, anche dal punto di vista della domanda da parte degli aspiranti mutuatari, i tempi per fruire dell’opportunità sono strettissimi.ù
Come funziona il nuovo meccanismo
Il meccanismo in vigore per il mese di dicembre prevede, di fatto, un aumento del tasso massimo a cui potranno essere proposti i mutui fissi agevolati tramite Fondo Consap; oggi il tetto è stabilito trimestralmente da Banca d’Italia attraverso il cosiddetto TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) che, fino a fine anno, sarà pari a 3,20%.
Con la nuova norma, invece, tenendo conto delle attuali condizioni di mercato, Facile.it ha stimato che la soglia massima salirebbe a 4,48%. Nel dettaglio, il valore è stato calcolato considerando che il meccanismo approvato prevede che il tasso soglia sia determinato dal TEGM (come detto pari a 3,20% fino a fine anno) maggiorato di una percentuale “extra” ottenuta come differenza tra l’IRS medio a 10 anni del mese precedente all’erogazione del mutuo (3,15% per il mese di ottobre) e l’IRS medio a 10 anni del trimestre in cui è stato definito il TEGM in vigore (quindi aprile-maggio-giugno, pari a 1,87%). Nel nostro caso, quindi: 3,20% + (3,15%-1,87%).
Questo dovrebbe dare alle banche un margine più ampio per tornare a proporre agli Under 36 anche i mutui agevolati a tasso fisso al 100%.
Mutui 100%: confronto tra tassi agevolati e non
Secondo l’analisi del comparatore, oggi per un mutuo fisso al 100% senza agevolazione i tassi (TAEG) disponibili online partono dal 5,26%; se le banche volessero proporre mutui 100% agevolati applicando il tasso più alto possibile consentito dalle nuove norme (4,48% nella simulazione di Facile.it), i futuri giovani mutuatari avrebbero, per un finanziamento da 180.000 euro in 25 anni, una rata più bassa di circa 100 euro al mese rispetto a chi avesse sottoscritto il medesimo mutuo, ma con un tasso al 5,26%.
Risparmio che potrebbe superare addirittura i 150 euro al mese se, invece, le banche dovessero applicare le stesse condizioni di spread in vigore 12 mesi fa, quando per i mutui al 100% agevolati e dedicati agli under 36 gli istituti di credito offrivano spread calmierati (nell’ordine dello 0,6%-0,7%, mentre oggi, per un finanziamento normale, sono intorno, se non addirittura superiori, all’1%).
* Simulazione realizzata su un finanziamento da 180.000 euro da restituire in 25 anni, considerando i tassi disponibili su Facile.it al 17 novembre 2022.
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