Nonostante la presenza di una recessione, la crisi non è ancora visibile nel contesto macroeconomico che influisce sul mercato immobiliare 

Nonostante ciò, ci sono diversi segnali che potrebbero preannunciare una situazione difficile nel 2023. Questa è l’affermazione principale del terzo rapporto di Nomisma sul mercato immobiliare. Nel report si presentano i principali dati e le previsioni sul mercato immobiliare italiano fino al 2025. Nonostante il mercato immobiliare non evidenzi gravi crisi, vi sono fattori che potrebbero subentrare in futuro.

La prima incongruenza riguarda l’attuale situazione dell’Italia: nonostante abbia registrato sette trimestri consecutivi di aumento del Pil e una disoccupazione al 7,7%, cifra che non si vedeva da tempo, il clima di fiducia rimane negativo, soprattutto tra i consumatori. Inoltre, a causa del caro energia che penalizza le imprese, il progresso dei salari è stagnante, mentre l’inflazione continua ad aumentare e a erodere il potere di acquisto. Questa situazione pone la domanda: è effettivamente giusto assumere che l’Italia sia destinata a un declino o a uno stallo economico, alla luce di questi dati?

Se il settore manifatturiero fosse colpito dall’aumento dei prezzi dell’energia, potrebbero verificarsi delle conseguenze. Tuttavia, al momento, non sembra che ci sia un’indicazione di una crisi globale basata sull’andamento delle materie prime. L’oro, considerato una risorsa sicura, non ha subito variazioni significative di prezzo, mentre il rame, che é un indicatore dell’attività manifatturiera, ha subito un breve aumento di prezzo nei mesi scorsi, ma non è diminuito.

In aggiunta, nonostante il clima difficile, il costo delle fonti energetiche è tornato alla normalità, sebbene il prezzo del gas sia ancora cinque volte più alto rispetto a un anno fa. Dopo la frenetica richiesta di scorte in estate, che ha fatto salire i prezzi fino a oltre 300 euro al metro cubo, ora sono scesi a circa 100 euro. Inoltre, l’emergenza scorte è stata evitata almeno per quest’anno.

Nonostante le politiche monetarie restrittive adottate dalle banche centrali, come la Fed e la Bce, l’inflazione rimane elevata. Tuttavia, se si osserva la quota di inflazione “core” negli Stati Uniti, si può notare che questa non è stata influenzata dalle misure della banca centrale, ma solo da elementi esterni come il prezzo dei beni energetici. Ciò solleva il dubbio se gli strumenti tradizionali di politica monetaria siano ancora efficaci o se siano necessari altri strumenti.

C’è un clima di fiducia da parte di consumatori e imprese

In questo contesto viene descritto il futuro del mercato immobiliare nei prossimi anni. Nonostante i dati attuali non suggeriscano la fine della fase di crescita post pandemica e l’inizio di un periodo di declino dei prezzi, il rapporto afferma che questo è ciò che ci si può aspettare nel prossimo futuro. Il compito ora è quello di limitare la caduta nei momenti di difficoltà economiche, per poi riprendere la crescita non appena la situazione si sarà migliorata.

Attualmente la decrescita non è ancora accaduta, tuttavia l’aumento dell’inflazione ha avuto un impatto significativo sui prezzi di tutti i settori, soprattutto sul settore immobiliare, e ha modificato le abitudini di spesa degli italiani, che hanno visto un aumento delle spese legate alla casa. Di conseguenza, i consumatori hanno una minor fiducia, mentre le imprese sono meno pessimiste perché non hanno ancora visto l’impatto reale della situazione macroeconomica sulla crescita.

Le previsioni 2022-2025 su compravendita immobili e mutui

Sempre secondo Nomisma la diffidenza dei consumatori sta influenzando le loro intenzioni di acquistare immobili e di richiedere nuovi mutui. I consumatori sono consapevoli che le condizioni del credito sono peggiorate e che le banche sono sempre più selettive nella concessione di prestiti, al fine di evitare eventuali insolvenze. Ciò sta diminuendo la domanda di credito, sia a livello europeo che italiano. Questa riduzione della domanda si riflette nei numeri previsti per l’erogazione di mutui nei prossimi anni, che sono inferiori alle previsioni fatte a febbraio. Si prevede che gli erogati di mutui saranno di 55,2 miliardi di euro (contro i 55,7 preconizzati a febbraio), 44,4 miliardi nel 2023 (contro i 54,2 previsti a febbraio), 45 miliardi nel 2024 (contro i 58 previsti a febbraio) e 48,2 nel 2025.

Nel settore delle vendite immobiliari, il 2022 termina con 767.000 transazioni, un aumento rispetto ai pronostici di febbraio che stimavano 741.000. Ci sarà tuttavia un forte calo nel 2023, con 665.000 compravendite, seguito da un ulteriore calo nel 2024 a 659.000. Questi numeri sono inferiori alle previsioni iniziali di 725.000 e 736.000 compravendite immobiliari per i rispettivi anni.

Prezzi e canoni immobiliari: previsioni 2022-2024

Secondo Nomisma, i fattori fondamentali delle 13 città monitorate suggeriscono che i prezzi e i canoni immobiliari rimarranno stabili e continueranno a crescere nei prossimi anni, con una crescita del 2,1% nell’ultimo semestre del 2022 e dell’0,6% nell’annuale. Non è previsto alcun rischio di bolla immobiliare in Italia. Al termine del 2022, si prevede una crescita media del 2,7% per le principali città italiane, con Milano a registrare un aumento del 5,9% e Venezia in calo del -0,9%.

In modo simile, è previsto un aumento del 2% in media per i canoni di affitto, con alcune differenze regionali: Milano vedrà una crescita del 4,4%, mentre Palermo avrà una diminuzione dello 0,5%. Questo aumento è in parte dovuto alla concorrenza degli affitti brevi, che riducono l’offerta di alloggi a lungo termine considerati meno redditizi. Un rapporto di Nomisma ha mostrato che, per ottenere la stessa redditività annuale di un contratto in affitto tradizionale per un appartamento da 50-70 mq, a Milano bastano 141 giorni di occupazione, mentre in altre città come Venezia, Bologna, Firenze, Roma e Napoli sono necessari rispettivamente 116, 119, 125, 188 e 205 giorni.

In linea generale, si prevede che i prezzi delle abitazioni principali nelle tredici principali città italiane aumenteranno del 2,9% nel 2022, seguito da un aumento dello 0,7% nel 2023 e dello 0,5% nel 2024. Per quanto riguarda il settore degli uffici, si prevede invece un aumento del 0,5% nel 2022, seguito da una diminuzione dello 0,4% nel 2023 e dello 0,1% nel 2024. Mentre per i negozi, si prevede un aumento dei prezzi del 0,6% nel 2022, seguito da un aumento dello 0,1% nel 2023 e dello 0,3% nel 2024.

Il mercato immobiliare nelle città italiane

Nomisma ha notato che, considerando i diversi mercati locali, le città dove la crescita dei prezzi delle abitazioni è iniziata più tardi hanno registrato un maggiore aumento percentuale nel secondo semestre dell’anno rispetto al primo. A Milano, dove i valori degli immobili sono cresciuti da alcuni semestri, le variazioni sono ancora positive ma con un’incidenza decrescente, mentre a Torino il trend rialzista si è intensificato.

Per quanto riguarda i tempi di vendita degli immobili, Nomisma ha riscontrato significative differenze tra le diverse tipologie: le abitazioni richiedono in media 4,9 mesi per essere assorbite, mentre uffici e negozi impiegano rispettivamente 8,5 e 8,2 mesi. Milano ha i tempi di assorbimento più veloci in tutti i segmenti monitorati, con 3,5 mesi per la vendita e 2 mesi per la locazione di un’abitazione, e ciò vale non solo in confronto ad altre città ma anche rispetto ai livelli degli ultimi 10 anni. Bologna si allinea ai tempi di Milano ma ha registrato maggiore variabilità nel decennio.

Lo sconto medio applicato sul prezzo richiesto è pari all’11,2% per le abitazioni e al 13,1% per uffici e negozi. Nel secondo semestre del 2022, la differenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ridotta in tutti i segmenti monitorati. Gli sconti maggiori sono stati riconosciuti a Palermo e Cagliari, mentre Milano e Bologna sono in cima alla classifica degli sconti minori.

Quanto vale il mercato immobiliare italiano

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